宅建業(不動産業)事務所の要件とは？開業時審査のチェックポイントを紹介！
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「個人や少人数で不動産開業を行う場合、わざわざ事務所を構える必要はないのでは？」と思う方もいるでしょう。近年は顧客とオンラインでやり取りする場面も多く、実店舗にかかるコストはできればカットしたいと思うものです。
しかし不動産開業には、法的な理由から事務所の設置が必須となっています。また、宅建業法で定められた事項を満たしている事務所でなくてはなりません。
ここでは不動産開業時の事務所の具体的な設置方法や注意点を紹介します。
審査が通過しない？宅建業法で定められた事務所とは
個人や少人数で不動産を開業する場合、自宅の一室を事務所代わりに使用したいと思う方もいます。ここで注意したいのが、宅建業法で定められた事務所の要件です。
不動産開業時には、宅地建物取引業免許の審査に通過しなくてはなりません。宅地建物取引業免許とは、不動産売買など宅地建物取引業を営むことができる免許のことです。免許を取得するには、国土交通省もしくは都道府県知事から許可を得る必要があります。
免許の審査に通過できる要件のひとつとして、事務所の形態が挙げられます。申請先が事務所の数や所在によって国土交通大臣と都道府県知事のどちらかとなるため、免許の取得前に事務所を設けなければなりません。
そもそも、不動産の事務所設置や形態は、宅建業法で定められているものです。宅地建物取引士の資格保有者が在籍しており、事業に関する業務を継続可能な設備が整っていることが求められます。
宅建業法で定められている事務所の要件について、以下でより詳しく紹介していきます。
1.準備しよう！事務所に設置が必須なもの
不動産会社が事務所を開設するときに、必ず満たさなければならない要件があります。
| 必須の人材や設備 | 解説 |
|---|---|
| 宅地建物取引士（宅建士）の設置 | 専任の宅地建物取引士を、従業員5名につき1名以上の割合で配置すること。 |
| 標識の掲示 | 不動産業を営む資格を有していることを誰もが確認できるよう、顧客に見える位置に宅地建物取引業者票を掲示すること。 |
| 報酬額の掲示 | 仲介などサービスごとに生じる報酬額について、明確な計算方法で決定しているか掲示すること。 |
| 従業員名簿の備付け | 宅地建物取引士の設置人数が適切か、誰がどんな業務にあたっているか明確にするためにも、従業員名簿を備え付けること。 |
| 帳簿の備付け | 取引内容を帳簿に逐一記載し、更にその帳簿を事務所内に備え付けること。 |
上記のほかにも、従業員は必ず従業員証を携帯することが義務付けられているなど、さまざまな要件があります。
宅地建物取引士の設置人数や標識、報酬額などの掲示が細かく定められている理由は、消費者保護のためです。不動産会社を利用する顧客が適正な金額、適切なサポートで物件の売買や契約ができるようにするために定められています。
2.整えよう！事務所設置に必要な設備
宅地建物取引業免許の審査をスムーズに通過するためには、事務所設置だけではなく設備の一つひとつに気を配ることが大切です。特に以下のポイントは審査でチェックされやすいため、手配漏れがないよう注意してください。
●デスク、チェア
●応接場所
●固定電話
●コピー機
中でも注意したいのが、デスクの数や設置場所です。個人開業の場合、顧客対応用と事務処理用のデスクを共有しようと考えている方も多いのではないでしょうか。
宅地建物取引業免許を取得するためには、接客用のデスクと事務作業などに使用するデスクは別々に設け、応接場所を確保する必要があります。自宅の一部を事務所とする場合は、固定電話の番号も自宅用と不動産業務用で分けて取得しておきましょう。
ここで挙げた設備は、不動産会社の事務所として最低限必要なものです。業務内容や規模に応じて必要なものを揃える必要があります。事務所と自宅を分けていないとみなされるものは、設置しないよう注意しましょう。
3.自宅はOK？事務所設置に必要な構造
ワンルームマンションを事務所として借りたり、シェアオフィスを利用したりする方法を検討している方も多いでしょう。物件の賃料を考えると、知人の会社や個人事業主と共同で事務所を使用したり、自宅兼事務所としたりするほうが開業コストを抑えられるかもしれません。
設置方法によっては宅地建物取引業免許の審査に通過する場合もあります。ただし、最低限の条件として継続的に業務ができる、独立性が保たれている必要があります。
具体的な条件としては、以下の通りです。
●事務所専用の出入り口がある（自宅と共用ではない）
●他の会社や居住スペースとは独立している
たとえばバーチャルオフィスやシェアオフィスは、独立性が保たれにくく、事務所専用の出入り口もないため、適していないといえます。プレハブや自宅と兼用しているマンションも同様です。
仮に出入口の問題をクリアしても、事務所として他の会社や居住スペースから独立性が保たれていなければなりません。しっかりとした壁でなくても、一定の間仕切りを設けることで申請が許可される場合もあるため、判断が難しい場合は申請先の自治体の担当者に確認すると良いでしょう。
自宅での不動産開業について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。初期費用を抑えられる？不動産業を自宅で開業するメリット・デメリットを紹介！
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不動産開業に適した事務所3つ
ここまで、事務所として適していない、宅地建物取引業免許の審査に通過することが難しいケースを紹介しました。
ここからは、不動産業に適した事務所の特徴を開設時の注意点と合わせて紹介します。
マンションを借りて事務所にする
一般的な賃貸マンションを、事務所として借りること自体は可能です。ただし事務所として利用するには、賃貸管理会社やオーナーの承諾を得る必要があります。
前述のとおり、独立性を保つ意味で住居用に借りているマンションを事務所として扱うことは難しいため、個別に借りるようにしましょう。事務所として認められるためには、ドアや郵便受けに社名を提示し、誰の目にも事務所であると分かるようにすることがポイントです。
オフィスの一部を借りて事務所にする
設備によっては、フロアをシェアして事務所にすることもできます。独立性に関する要件を満たすためには、180センチ以上のパーテーションの設置、独立した出入り口の確保が必要です。
フリーアドレス式のシェアオフィスではなく、間仕切りやドアで独立した個別のオフィスが設けられているレンタルオフィスを選ぶと良いでしょう。
店舗テナントを借りて事務所にする
もっとも好ましい方法は、ビルなどの店舗テナントを借りることです。住宅地のマンションの一室に事務所を構えるよりも、人通りの多い立地で開業するほうが、集客にもつながります。
不動産開業時は集客が難しいため、立地が売上や認知度を左右するものです。駅や繁華街の近くなど、人目に付く立地を選びましょう。ただし、立地が良いテナントは、その分賃料が高くつく点に注意が必要です。
立地が良い物件で少しでも賃料を安く抑えたいなら、ビルの上階など空中店舗を狙う方法もあります。空中店舗であれば、路面店よりも家賃や敷金・保証金が安い傾向にあるため、コストを抑えたい場合には最適です。
しかし、路面店に比べると飛び込み来店につながりにくいため、『ホームページを活用する』『看板を設置する』など認知度を上げる工夫をしましょう。
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不動産開業における事務所の選び方
事務所を構えるうえで住みたい街ランキングを参考にするのも良いでしょう。再開発エリアのように居住者の増加が期待できる場所も、将来的に人気エリアとなる可能性があります。
また、沿線の性質も考慮したいところです。利用者の多さや乗換駅の数なども参考にして、人気エリアを見つけましょう。
ただし、人気エリアは家賃が高く、競合が多い傾向にあります。そのため立地に依存せずに集客できる仕組みを構築するのもひとつです。そこで効果的な集客をするなら、ネット集客に力を入れましょう。例えば、ホームページの制作や広告の出稿を行うことで、エリアに関わらずに反響につなげることが可能です。
これらの施策を一括で簡単に運用できるシステムなら、ぜひ「いえらぶCLOUD」の導入をご検討ください。いえらぶCLOUDでは、ただホームページ制作するだけ、広告出稿するだけではなく、集客と反響につなげる仕組みが整っています。
●ホームページ制作・運用：自社で行うことができ、最新のWebの動向にも対応しているため、反響獲得に強いサイトを持つ事が可能です。
●広告出稿：30以上の不動産専門ポータルサイトに手軽な操作で広告出稿できる機能もあるため、高い集客効果も期待できます。
加えて、ホームページ制作や広告出稿だけではなく、物件登録や顧客管理システムなど、不動産の全般業務をサポートする機能が豊富です。そして、これらの機能は全てクラウド上で操作ができるので、事務所の立地に関係なく業務を遂行できます。
不動産開業のコンサルティングサポートも無料で行っているため、開業後の経営方針などの疑問や不安はある方はぜひご相談ください。
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まとめ
不動産開業にともなって、欠かせないのが事務所の設置です。自宅の一部を事務所としたり、シェアオフィスを利用したりする場合は、法的な要件を満たしているかどうかチェックしましょう。
また、集客力を考えると、駅前など人目に付きやすい場所に事務所を構えたいところです。立地のメリットも考慮して不動産開業に最適な事務所を開設しましょう。
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