開業2023.05.17

不動産屋の開業(起業)は一人/未経験でもできる？実際にしてみた事例も紹介

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「不動産業界は未経験だけど、一人で挑戦したい」という方もいるでしょう。事実、そういった例は耳にすることが多く、未経験という点では、他業種の会社が参入する例も少なくありません。

ここでは、一人で不動産開業に挑戦したい方に向けて、開業に必要な準備や手続き、成功するための秘訣を解説します。

本記事を読んで、不動産開業の成功イメージを掴みましょう。

不動産屋の開業(起業)は一人/未経験でもできる？

不動産業が未経験の上、一人で開業することは可能なのでしょうか。また、開業するにあたって越えなくてはならない壁はあるのでしょうか。

一人・未経験での開業は可能

結論から言えば、一人・未経験での開業は可能です。

「こんな風にやってみたい！」という気持ちを、誰にも干渉されず自己責任で形にするとき、思いのほかパワーが出るものです。成功すれば「稼げる」という点では、会社員とはまるで違う成果が期待できます。また、自分自身の営業スキルや経営スキルを発揮できるという醍醐味もあります。

その反面で、事業を軌道に乗せ、収益を得て、継続していくことは、容易いことではないということも認識しておきましょう。

一人・未経験で開業することの壁とは？

未経験での開業にあたり壁になることは次の点です。

・融資が受けづらい
・宅建士が必要
・人脈がない

融資が受けづらい

融資を受ける際、賃貸業（大家業）などは、物件の資産価値が評価されますが、他のビジネスで実績がなく、かつ不動産取引未経験の場合は、融資を受けづらいこともあります。

開業時は事業計画を作成し、地元商工会経由で日本政策金融公庫に相談するのが、銀行に比べ融資を受けやすいと言われています。

宅建士が必要

宅建業を営むためには宅建士の「必置義務」があります。また、業務を行う上でも重要事項説明や契約書の取り扱いの際に宅建士しかできない「独占業務」があります。

そのため、一人での開業であれば宅建士は必ず取得しなければなりません。

取得するには、年1回実施される宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事への資格登録をします。宅建試験のための勉強時間は300時間は必要だと言われています。効率的に勉強を進めたい場合はスクールに通う、もしくは通信教育やオンライン受講などの方法がありますが、費用と時間の確保が必要です。

よって、宅建合格のためには、開業前から計画的に取り組むことが重要です。従業員を雇うことも可能ですが、不動産業の経営者が宅建士であるということは、社会的信用を得る上でも有利に働きます。

未経験で不動産業の開業を検討している方は、宅建士の取得を目指して、早い段階から準備を始めることをお勧めします。

この他、宅建士の詳細や宅建士以外に活用できる資格については以下の記事をご覧ください。【不動産仲介業】開業に宅地建物取引士の資格が必須とされる理由とは

人脈がない

不動産業界で重要なのは、人と人のつながりです。不動産業は「物件情報の流通」と「お客さまの融通」が命なので、地元の業界内での人脈形成は、最初の課題となります。

不動産業未経験での開業は、不動産業での人脈がないことが多いです。そのため、物件情報の共有ができず、仕事を獲得しにくいこともあります。

また、以前の顧客が別の顧客を紹介してくれたり、物件の売買を依頼してくれたりという、独自のルートでの集客を見込めないため、不動産業界経験者よりも集客が困難になるリスクはあります。

しかし、人脈がない場合でも新たに人脈を作る機会は十分にあります。宅建協会の各支部が開催するイベントに参加したり、不動産営業や経営のセミナーを受けたりすることで、縦横のつながりを作ることができます。

不動産業に携わる人が参加しそうな場所には積極的に参加し、人脈を広げていく努力をしましょう。

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不動産屋の開業に必要な準備・手続き

不動産業の開業に必要な準備や手続きについて解説します。

専任宅建士の登録

宅地建物取引業法第3章第15条で、専任の宅地建物取引士を置かなければならないと規定されています。

専任の宅地建物取引士とは、常勤性と専従性が求められています。つまり、宅地建物取引士のうち当該事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事することが要件となります。

参照：宅地建物取引業法　第3章第15条　

また、専任の宅地建物取引士を定めていないと、宅建業免許の新規申請ができませんので注意が必要です。

宅建業免許を取得したあと、あらかじめ定めた専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士個人として勤務先を登録する手続きを行う必要があります。

法人設立もしくは個人事業者の届出

法人を設立するか、個人事業主となるかは、事業の規模の大きさ、資金調達、税制面での優遇措置など検討すべき項目があります。今後の事業展開を見据えた事業計画を立て、個人事業主でスタートするのか、法人を設立するのかを検討しましょう。

さらに詳しいことはこちらを参考にしてください。【経営形態】不動産開業するなら個人事業主と法人、どっちが良いのか？

事務所の設置

不動産業を始めるには、宅地建物取引業法に基づき事務所を設置しなければなりません。厳密にいうと「事務所」は、本店や支店など、継続的に業務を行える施設で、契約権限を持つ使用人と専任の宅地建物取引士を配置することが求められます。

また、事務所の設置は、法律面以外にも顧客からの信頼を得られたり、業務の効率化や情報の保護にもつながるというメリットがあります。事務所の場所は、自宅やレンタルオフィスなども選べますが、それぞれに法令で定められた基準をクリアする必要があります。

例えば、自宅の一部を事務所にする場合は、居住空間と事務所を明確に区別し、独立した出入り口や個室を確保する必要があります。レンタルオフィスを事務所にする場合は、他社との間に壁やパーテーションを設けるとともに、応接場所を用意する必要があります。

開業時の事務所について、詳しくはこちらの記事も参考にしてください。宅建業(不動産業)事務所の要件とは？開業時審査のチェックポイントを紹介！

宅建業免許の申請・交付

宅建業を開業するためには都道府県に許可申請をし、「宅地建物取引業免許」の交付を受ける必要があります。

本店のみでの開業の場合は都道府県知事の許可、複数都道府県に2店以上の場合は国土交通大臣の許可が必要です。一人で開業する場合は、都道府県知事免許となりますので、本店所在地の都道府県に許認可を受けます。

宅建業免許の交付を受けるにはいくつか条件があるため注意が必要です。宅地建物取引業免許の申請について、詳しい内容はこちらを参考にしてください。宅地建物取引業免許とは？申請費用や手順について解説

また、不動産開業までの流れをさらに詳しく知りたい方は、こちらも参考にしてください。【5ステップ】不動産業(宅建業)開業までの流れを徹底解説！

開業にかかる費用は？

不動産業の開業にかかる費用は、保証協会に加盟した場合で400万円から1,000万円と言われています。（経営形態や業種形態、エリアなどにより大きく異なります）

内訳は、事務所設備・保証金・団体加入費用・免許申請料・その他営業備品・当面の営業経費、生活費などまでを含んだ金額です。

開業してすぐに仕事が来るとは限りませんが、月々のランニングコストは発生します。開業時までに、最低でも3カ月分の支払いができる程度の運転資金を用意しておかないと、資金ショートに陥り、事業継続が困難となる可能性があります。

余裕のある開業資金を調達して、競合他社に負けない強い経営を目指しましょう。

以下の記事では、より詳細な費用の内訳の解説や、資金の調達方法について説明しています。参考にして、経済的に余裕を持って開業の準備を進めていきましょう。不動産仲介業の独立開業に必要な資金はいくら？開業の手順も解説

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一人・未経験の不動産開業に失敗しないために

不動産業は、顧客単価が高い為、未経験でも他業種よりも経営を安定させやすい業種です。また、仲介業であれば在庫を抱えることがないため、リスクも低く開業の壁は低いと言えます。

しかし、長期的な目で見ると、日本は少子高齢化という問題を抱えていることから、将来的に不動産を必要とする人口が減少していく恐れがあります。

では、「一人・未経験」の開業者が失敗なく経営するにはどうしたらよいのでしょうか？

失敗してしまうケース

「一人・未経験」という弱点をカバーしきれず、顧客からの信用が得られず失敗するケースがあります。例えば、顧客に不動産の実務経験がないことがわかってしまい、離れていくケースです。

顧客は不動産会社を選ぶことができます。どうしてもこの会社でなければいけないという理由はありません。特に売買契約の場合は、顧客にとって大きな金額が動く、人生のビッグイベントとなるため、不動産会社の担当者の対応には慎重になります。

そのため、やり取りをする中で、知識がないことがわかったり、対応が悪く、信用できないと判断されると、すぐさま別の業者に依頼するのは当然のことでしょう。顧客からの信用を得られなければ成約率が下がり、売上がないまま支出が膨らみ、資金ショートによって廃業になってしまうかもしれません。

また、収支に対する読みが甘く、軌道に乗るまでにお金が出ていくスピードが勝ってしまい、失敗するケースもあります。不動産の開業に限りませんが、お金には細かく、事前の収支のシミュレーションは厳しく行いましょう。

契約不適合責任で、思わぬ賠償を求められるケースもありますので注意が必要です。供託金はあくまで立替の原資ですので、取引に関して慎重な姿勢も必要です。

この他、不動産開業の失敗を防ぐポイントについては以下の記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。不動産業で独立開業は難しい？失敗を防ぐ4つのポイントを紹介

知識や経験のなさをカバーする方法

知識や経験値の低さは、人望でカバーできることもあります。また、頼る先を作っておくことも非常に大切です。誰にも頼らず一人で判断すると、間違った方向に進んでしまい、取り返しがつかない事態に発展することもあります。いざというときに、頼れる専門家や、手伝ってもらえる環境を作ると、心の余裕を持つことができるでしょう。

また、不動産業界で生き抜いていくためには、不動産の知識だけでは勝負できません。現場での実務経験は、場数を踏むことで理解が深まります。

一番よい方法は、宅建士資格の勉強をしている時期や、開業のための準備期間に実際に不動産会社で働くことです。不動産会社で働くことで、顧客の獲得方法や、必要な書類、契約の流れなどを身に付けることができます。経験を積み、自分の知識を増やしていくことが近道かもしれません。

また、顧客の信用を得るためには、接客や営業で、どこまで相手の立場に立って行動や発言ができるか、顧客に好かれ、人格的な信頼を得て、「あなたのために買おう」と言ってもらえるかが大きなポイントと言えます。

以下の記事では、不動産仲介業を副業として始める流れや副業として始めるメリット・デメリットをご紹介しています。参考にして、イメージを膨らませましょう！不動産仲介業は副業に向いている？副業を始める方法やメリット・デメリットを紹介！

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一人・未経験の不動産開業に必要なこと

以上をふまえて、開業に必要なことを整理してみましょう。

他社との差別化

不動産業に限らずビジネス全般において、いかに他社との差別化を図れるかが重要になります。不動産業の場合、こんなエリアに出店し、こんなターゲットを対象に、こんな点を売りにしていこうという戦略が、成功して稼ぐために必要な基本となります。

数ある不動産会社のなかで勝ち残るためには、「この店でなければ」というポイントがあるかどうかが決め手になるでしょう。例えば「ペット可賃貸物件の品ぞろえ地域一番」「女性も安心の独自の接客システム」などです。

また、近年ではスマートフォンの爆発的な普及により、インターネット上で物件を探すのが当たり前になっています。他社との差別化には、オフラインの戦略だけでなく、オンラインの戦略も含まれていることも必ず認識しておきましょう。

以下の記事では、多様なオンライン集客の方法を詳しくご紹介しています。参考にして、あなたに合ったオンライン集客方法を見つけてください。【開業後の集客】不動産会社が取り組むべき集客方法とは？

人脈と信頼関係

人脈を築くためには、業界関係者や同業者との交流が欠かせません。業界のイベントやセミナーに積極的に参加し、情報交換や意見交換を行うことで、関係性を構築することができます。また、地域のコミュニティに積極的に参加することも重要です。地域の人々との交流を通じて、地元の不動産市場やニーズを把握し、信頼を得ることができます。

また、信頼関係を築くことは不動産業において極めて重要です。顧客や取引相手は、当たり前ですが信頼できる不動産業者と取引を行いたいと考えます。信頼関係を築くためには、誠実さ、信頼性、専門知識の高さが求められます。約束を守り、誠意を持って顧客のニーズに応えることが大切です。また、実績や口コミなどを通じて信用を積み上げることも重要です。

人脈と信頼関係は互いに関連しており、両方が備わることで不動産業界で成功する可能性が高まります。