老朽化した建物の修繕も正当な理由？立退料の仕組みと相場は？
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月日が経てば物件だって古くなっていきます。
古くなると、外見的にみすぼらしく、設備も故障したりして、入居者誘致が難しい場合もあります。
老朽化した物件をリニューアルしたい！と思う管理会社の方もいるでしょう。
いざリニューアルするとなると、今住んでいる人たちには出ていってもらう必要が出てきますよね。
物件の老朽化という正当な理由でも、貸主は立退料を支払う必要はあるのでしょうか。
また、正当な理由があっても、入居者との立ち退きに関するトラブルは多く、交渉がうまくいかないと、入居者との関係に亀裂が入ってしまうこともあります。
今回は、立退料について詳しくご説明していきます。
そもそも立退料とは
立退料とは、貸主側の都合により物件の明け渡しを依頼する場合に、その補償金として貸主から借主に支払われるものです。立退料の用途はさまざまですが、移転費用の補償や立ち退きによって失う利益の補償が主に含まれます。
ただし、貸主が物件の明け渡しを依頼したからといって、毎回立退料が発生するわけではありません。物件の明け渡しに「正当な理由」がなく、貸主側の都合である場合に立退料が支払われる、と定められています。
立ち退きに関しては、立退料以外にもいくつか注意しておくことがあります。
まず、立ち退きに関しては、基本的には立ち退きを強要することはできません。借主の合意を得ることで立ち退きが成立します。借主の家賃滞納が続いている、など借主に過失がある場合は例外です。
また、即座の立ち退きを求めることはできません。
入居者側に何かしらの問題があっても、即刻の立ち退きを求めることは難しいです。
基本的には、2年ごとに契約の更新となり、入居者が更新を希望しない限りは、同じ条件で契約が更新されるという決まりです。立ち退きを求めるのであれば、普通借家の場合は、賃貸借契約の契約終了1年前から6カ月前までに更新をしない通知をしなければなりません。
そしてそこには「正当な理由」が必要となります。
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裁判所が認める「正当な理由」と立退料
それでは「正当な理由」とは何でしょうか。
実際に見ていきましょう。
裁判所では以下の3つの項目に当てはまるものが「正当な理由」であると定められています。
①賃貸人又は賃借人が建物を必要とする事情
例えば、遠方にいた大家さんが、転勤などの都合で貸し出していた建物を居住のために使用するとなった場合が含まれます。
②建物の用法を守っているか、入居者は賃料を適切に払っているか
これは入居者の過失があることをさします。家賃滞納や、ペット禁止物件でペットを飼うといった賃貸契約に違反している場合、この項目に当てはまります。
③建物が老朽化している、耐震性に問題がある等の建物自体の状態
築年数が長くなり、補強をする際は正当な理由であるとされています。
今回のような老朽化による建物の補強は、③に当てはまります。
ただ「入居者誘致が難しいからリフォームしたい」という理由だと正当な理由に当てはまらない、と見なされる可能性も高いです。
物件の状態をみて震災などにおいて危険性がある、と判断された場合にのみ③の正当な理由と見なされます。
基本的に立ち退きは貸主と借主の間で交渉となります。
交渉が上手く進まず、合意ができない場合には裁判所が上の３つの観点から正当な理由かどうかを判断するようです。
ただし、上の3つに当てはまるからといって必ずしも立退料を支払わなくてよい、というわけでもありません。
正当な理由に当てはまっても借主に過失がなかった場合は、立ち退きを強要することができないため、立退料を提示して交渉することもあります。
反対に、裁判所が定める正当な理由に当てはまらなくても、入居者と貸主の間で、支払わないということで合意すれば支払う必要はありません。
支払う場合も必ずしも裁判所で決めるわけではなく、当事者間の話し合いで決まったのであれば、その金額となります。
つまり、立退料は交渉の手段といってもよいでしょう。
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立退料の内訳と相場
それでは実際に払うとなったときに、どの費目を支払うことになるのかを見ていきましょう。
住居用の場合と事業用の場合で少し異なってきます。
住居用の場合は、立ち退き前と同等の住環境を用意できるだけの金額、というのが目安になります。
主に以下の4つが含まれます。
①引越し先の契約金と引越しにかかる費用
②退去日までの賃料の免除
③インターネット等契約しているサービスの解約費用と手続き費用
④慰謝料
すべての金額を合わせると、大体賃料の6～10か月ほどが相場になります。
ただし、明確な計算方法や決まりがないのでおおよその相場ということになります。
事業用の場合は、借主に発生する経済的な損失を補填する、というのが目安です。
主に以下の3つです。
①移転経費
住居用の場合と同じようなもので、引越し先の契約金と引越しにかかる費用を指します。
②借家権価値
土地家屋調査士が鑑定した借家権の価値の内、借主の貢献があるとされた部分の価値のことです。
③営業補償
特にトラブルになりやすい項目です。というのも、営業補填はさまざまです。例えば、移転先で営業ができるまでの休業期間の休業補填、移転後に見込まれる利益の損失分なども要求される場合があります。
住居用と比べて、事業や物件によってもかなり変わってくるので、これといった相場はありません。
事業用の場合は、借主と貸主では話に折り合いをつけることが難しい時もあります。
借主も移転によって利益が低下してしまうのであれば、その損失を補わなければなりません。
しかし、移転後の利益や、移転後ふたたび営業を開始するまでの損失分は実際に行ってみなければ分かりません。
予想して計算する、ということになるので、事業をしている側と貸主側では意見が食い違うことも多いです。
また、その店舗の環境や規模、売り上げによっても異なります。その土地に根差した店舗だった場合は、転居による売り上げの影響も大きそうですよね。
揉めてしまってなかなか当事者間で決められない場合は、裁判所の意見も参考にしつつ立退料を決定することがお互いにとって良いでしょう。
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入居者との信頼関係を築こう
ここまでで分かったとおり、立退料に関しては貸主と借主の交渉、というのが基本です。
スムーズに合意するためにも、普段から入居者と信頼関係を築くことが大切だと考えられます。
また、たとえ「建物の老朽化」という正当な理由があったとしても、入居者は立ち退きを求められたら困ってしまうのも事実です。
管理会社にとっても入居者にとっても最適な方法をとれるとよいですね。
まとめ
今回は、立退料についてまとめました。
立退料には、これといって相場というものがありません。
ですので、実際に立ち退きを求める、となったとき悩む管理会社の方も多いのではないでしょうか。
今回紹介した、立ち退き料の内訳をもとに、ご自分の中でこのくらいかなという立退料の相場を持っておくのもいいかもしれません。
また、立ち退きを求めるには正当な理由が必要ですし、退去してもらうまでには短くて半年の猶予が必要です。
物件の修繕や、リフォームを考えているのであれば早めに入居者に伝えることも忘れないようにしてくださいね。
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