敷金償却とは？礼金の仕組みとは？正しく理解しておかないとトラブルになることもあります
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空室対策にも大きく影響を与えるのが礼金の有無だと思います。物件探しで重視するポイントにも「礼金ゼロ」は上位に入っています。
管理会社が礼金も取りたい！集客もしたい！と思った時に、礼金は無しにして敷金償却すれば、礼金をとったときと同等の利益を得られると考える方もいるかもしれません。
敷金の償却をしたい場合は、契約を結ぶときにしっかりと説明をしておかないとトラブルになる可能性が高いです。
今回は、敷金償却の注意点と礼金設定時の注意点についてご紹介します。
敷金と礼金の違いって？
敷金と礼金はひとまとまりにされることも多いですが、それぞれの性質は全く異なります。
「敷金」は、借主に返還される一時金です。部屋を借りる時の担保のようなものです。
ですので、賃料の支払いや原状回復費用の支払いがきちんと行われている場合は、退去時に返金されるお金のことです。基本的に、退去するとき、借主の過失で部屋に傷や汚れを付けてしまった場合の原状回復費用として、この敷金から差し引いていきます。
「礼金」はオーナーに対して「貸してくれて、ありがとうございます。」という意味合いを込めて借主が払うお金です。借主は礼金の返還義務はありません。これは賃貸物件が今よりもかなり少なかった時代にお礼として渡していたことに由来しています。
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敷金償却について
敷金償却は、「指定された分の敷金が返金されなくなる特約のこと」です。「敷引き」とも呼ばれており、これは西日本でよくみられます。
敷金償却で得たお金は何に使うのかというと、退去した物件の修繕費用に充てられることになっています。
つまり、入居するときにあらかじめ将来、発生する原状回復費用の最少額を決めてもらっておくということです。
実際に退去時に原状回復費用が最少額より安かったとしても、その差額を借主に返金する必要はありません。
裏を返せば、借主の原状回復義務のある費用負担金額から償却額を超えない限り、原状回復費用を借主には請求をすることができません。
この敷金償却は借主からすると「違法なのではないか？」と思われることがあるかもしれません。
実際に、敷金償却のトラブルは近年、増加しており裁判沙汰になるケースも多々あります。
しかし、敷金償却は不合理な内容ではなく、家賃1ヶ月から2ヶ月分以内の許容範囲であれば、全く問題はないとされています。
「敷金」は、差額分が戻ってきますが、「敷金償却」では、差額分が発生しても戻ってきません。
さらに、追加で原状回復費用が発生した場合、オーナーや管理会社によっては別途で借主に請求することもあります。
借主からすると「どんなにきれいにお部屋を明け渡しても家賃1ヶ月分は返金されない」ということになります。
ここが敷金との大きな違いです。
借主は「敷金」「敷金償却」の意味合いを同じものとして考えている人も多いかもしれません。
ですので、契約時にしっかりとした説明が必要です。
敷金償却の際に充てられる修繕費の相場は、一般的にはクリーニング代2～5万円ほどです。きれいな状態ではさらに安くなる可能性があります。
逆にひどい汚れや、壁に大きな穴をあけた場合などは10万円前後になると思われます。1998年に原状回復のガイドラインが制定されてからは、修繕費の相場は安定しています。
退去時の気になる相場は、こちらの記事に詳しく書いていますので、参考にしてください。退去時の原状回復費用、どこまで請求できる？事例とともにご紹介！
敷金償却、関東・関西の違い
敷金償却は、地域ごとに認識が違うこともありますので、それについてご紹介いたします。
一般的に関東では敷金が1～3ヶ月程度の物件がほとんどを占めているのに対し、関西では8か月以上という物件もあるほど、関東と関西では敷金の金額に差があります。
関西では敷金ではなく「保証金」と呼ばれることもありますが、内容としては「敷金」とおなじものです。
さらに「敷金・礼金」ではなく「保証金・敷引」と表記されることも多く、これは関西独自の商習慣に基づきます。
また、関東とは少しシステムが異なります。
「敷引」は「敷引特約」とも言われ、原状回復にかかる費用を、あらかじめ想定した一定額を契約時に決めておき、実際に原状回復費用がそれ以下でも借主に返金はされない点は敷金償却とおなじです。
しかし、原状回復費用が敷金より高額になった場合は、足りない分を「保証金」から引き、残額を借主へ返金するというシステムです。
さらに詳しく敷引金やトラブルについて知りたい方は、こちらも併せてご確認ください。管理会社のお悩み、敷金・敷引き金トラブル解決方法
関西から関東へ引っ越しをする借主には、敷金償却についての違いもしっかり説明し、理解してもらいましょう。
ペットがいた場合の敷金償却
借主がペットを飼育する場合にも特約をしっかりと制定していかなければなりません。
多くの場合、大家さん・管理会社さんと相談し、普通の敷金より請求費用が大きくなるのが一般的のようです。よくある例としては「ペット飼育の場合は敷金＋1ヶ月」というものです。
これは、お部屋における傷・におい・汚れの原状回復費用がペットを飼わない場合に比べると、高くなる傾向にあるからです。
この傷やにおい、汚れは飼い主のマナーやモラル、ペットのしつけ具合などにより変わってきますが、お部屋を貸す側からすると、モラルが低い飼い主に合わせた原状回復費用を確保したいのです。
ペットがいる場合の敷金償却は、退去時のトラブル回避に、かなり有効と思われます。
飼育頭数によって追加で敷金1ヶ月分を追加していくという物件もあるため、普通に入居する借主よりも、具体的なルールを契約時に提示し、理解を得てもらいましょう。
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原状回復費用の二重請求に注意
敷金償却は、敷金の一部を返金しないため、返ってこない一時金である礼金と同じような意味で理解してかまわないと紹介するサイトも多いです。
しかし、「敷金償却」は「礼金」とは別物であることを理解しておくことが大切です。
敷金償却という名目で原状回復費用を契約時にもらっています。
あらかじめ設定していた最少額の中で原状回復工事ができた場合、追加の原状回復費用以外を借主に請求すると、それは二重請求になってしまいます。
敷金償却を正しく理解していないと、解約精算時にトラブルが起こり、裁判にまでなってしまう可能性もあります。
契約締結時に、敷金償却の仕組みについては借主にもしっかり説明をしてください。
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礼金ゼロ物件について
借主は礼金があるのかないのか気にする傾向がありますが、それは礼金がないことで初期費用が浮くからです。
礼金ゼロ物件に住む人への説明責任
礼金ゼロ物件を探す人は多くいますが、ほとんどの場合、それらの物件には礼金がかからない理由があります。
その理由として、
・物件に設備不備がある
・家賃が相場と比べて高い
・墓地の近く、電車がすぐそばを通る
・退去の際に想像以上の費用が掛かってしまう
などが挙げられます。
ですので、礼金がないことに魅力を感じていた人たちもこういったマイナス面を知って住む選択を辞める人もたくさんいるのです。
その中で礼金ゼロ物件を選ぶ人たちはそれだけ初期費用を抑えたいという気持ちが強いため、その他の費用面でのトラブルも起きやすくなってしまいます。
この場合も、敷金償却と同じように、契約時は一般的な借主よりも注意して説明をすることが大切といえるでしょう。
礼金に関して借主との裁判事例も
礼金に関して、借主側が礼金を違法だと訴えて裁判沙汰になったことはこれまでに少なくありません。
これは法律で礼金に関する規定がないため、すべての基準があいまいになっていることが原因です。
そのため、業者が上乗せした金額を提示しても違法とはならないわけです。
有効の判例もあれば、無効の判例もあるわけですが、今までに礼金を全面的に違法とする判決が出たことはなく、一般的には有効という認識のほうが強いのが事実です。
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礼金の相場
礼金の相場としては家賃の1ヶ月分が平均で、借主は2ヶ月分以上になると高いと感じています。
礼金が2ヶ月分以上になっている物件の特徴としては
①新築やほぼそれに近い状態の物件
②タワーマンション
③デザイナーズマンション
④ペット可物件
⑤分譲賃貸といった新しい設備や住む条件の幅が広い物件
などが挙げられますが、こういった物件は住みたい人たちも多いのでたとえ2ヶ月分以上の家賃が礼金として設定されていても空室は埋まります。
礼金の全国事情
前項で敷金は関東と関西で違うことを述べましたが、礼金においても国内でその金額の傾向に違いがあります。
まとめ
敷金償却を礼金のようなものと考えていると、解約精算時にトラブルが起こることがあります。今回紹介した敷金償却の仕組みをしっかり理解していきましょう。
しかし、敷金償却の意味合いが地域によって異なるというのも事実です。自分の地域では、どうなっているのか知りたい場合は、専門家に尋ねる等してみることもおすすめです。
原状回復費用のトラブルの多くは、「そんな話聞いてなかった」という説明不足によるものです。
賃貸借契約書に書いてあっても説明を受けていないお金の請求をされれば、借主は管理会社に対して不信感を抱いてしまいます。
このような状況を未然に防ぐためにも、敷金償却は「原状回復費用に充てます。」など、しっかり使い道・用途を表記し、借主にも理解してもらうようにしましょう。
また、礼金に関しても借主に説明責任を怠るとトラブルの原因になりますので、借主がどんな思いからその物件を選んだのかを常に考えることも大切です。
入居時、退去時精算の時にトラブルにならないように、契約締結の時に抜け漏れがないよう説明することを心掛けていきましょう！
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