不動産会社が守るべきコンプライアンスとは？違反の例や対策について解説
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コンプライアンスに関する考え方は、年々厳しくなっているのが現状です。
そこで今回は、不動産会社が守るべきコンプライアンスとはどのようなものか、違反の例や対策について解説します。
自社のコンプライアンスを見直したいとお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産会社のコンプライアンスとは？
「コンプライアンス」はよく耳にする言葉ですが、実際にどういう内容なの？と聞かれると、うまく説明できない方の方が多いのではないでしょうか？
コンプライアンスは法律と道徳を守ること
「コンプライアンス」は、日本語で言うと「法令遵守」と言います。
読んで字のごとく、法律をしっかり守りましょう、ということです。
また「コンプライアンス」について語られるとき、「法令遵守」と同じくらい話題に上がるのが「企業倫理」です。
企業として最大限の利益を追求するのはもちろんなのですが、だからと言って不道徳な行為は認められない、ということです。
個人として生きるのと同じように、企業として活動するならば、法と道徳を守る必要があります。
とくに不動産業は取引の金額が大きいうえ、昔は違法な手法で業務をおこなう方もいて、宅地建物取引業法を中心に長らくコンプライアンス強化がおこなわれてきた業種です。
どうしてコンプライアンスは話題に上がるの？
「法律と道徳を守らなければいけない」というのは当たり前ですが、どうしてこんなにも話題に上がり、よく耳にするのでしょうか？
その理由は主に2つ考えられます。
1つは、日本では「法律を知らなかった」というのは言い訳にならない社会であることです。
「まさかそれが違法行為だとはまったく知らなかった！」といった状況だとしても、「法律を知らなかったから無罪」となることはまずありえません。
業務停止処分や刑事罰のほか、報道などで社会的な制裁も受けてしまいます。
企業に所属する社員が、法律を知らないまま違法行為をおこなっており、企業として責任をとったというケースは少なくありません。
こういった事実、そしてそんな状況を改善すべきだという社会の問題意識から、「コンプライアンスを徹底しよう」といった話題がたびたび上がるのでしょう。
利益を追求するあまりなおざりになる
もう1つの理由は、目の前の利益を優先し、コンプライアンスをおろそかにする企業が、以下のように少なからずあるという事実です。
経営状況が良くないのに隠していた
製品に欠陥のある粗悪な部品を使っていた
期限切れの食品を使い回していた
先に挙げたニュースはどれも、利益を優先して法や道徳をおろそかにした結果、コンプライアンス違反となったケースです。
不動産業でも、告知義務違反や建材の産地偽装などに置き換えると分かりやすいと思います。
コンプライアンス違反は、企業としての信用を落とし、結果としてかえって利益を損なうことにもつながります。
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不動産会社のコンプライアンス違反の例は？
コンプライアンスを守ることの重要さは分かっていただけたでしょうか？
ここからは、不動産会社としてどんな違反が考えられるのかを、具体的に確認していきましょう。
個人情報の扱い
不動産会社で管理する個人情報は、見込み客以外にも、ある物件のオーナーの氏名、年齢、家族、住所、年収…さらにはその物件の入居者の氏名、年齢、家族、住所、年収…など挙げればキリがありません。
こういった情報を悪用することはもちろん、軽率に管理していたために流出してしまうような場合も、コンプライアンス違反を問われることになります。
不動産会社は、レインズへのアクセス権を持っているだけで「個人情報取扱業者」とみなされますので、個人情報管理には、一定の基準を設けて守る必要があります。
重要事項説明
宅地建物取引業法で、賃貸や売買の契約時には必ず重要事項を入居者に説明し、理解してもらうことが必要だと定められています。
しかし説明には長い時間を要しますし、形式的におこなわれているだけ、というケースも見受けられます。
また、意図的に都合の悪い事実を隠してしまうことも、コンプライアンス違反と言えるでしょう。
意図的に悪い事実を告げない場合、1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金、もしくはその両方が課されます。
少なくとも、下記の内容が守られているのか、いま一度確認しましょう。
重要事項説明は必ず行なう。
重要事項説明は宅建免許を持った宅建士が行なう。
物件で過去に起きた問題、将来想定される問題について説明をし、合意を得る。【徹底解説】重要事項説明とは？抜け漏れを排除して契約後のトラブルを防ごう
退去時の費用負担
退居時の不透明や原状回復精算は、コンプライアンス違反の対象です。
鍵交換代を入居者に負担してもらうケースも多いですが、本来鍵交換代は賃貸人が負担する義務があります。
そのうえで、紛失や長期入居にともなう賃借人からの希望などの鍵交換は賃借人が負担するというのが、国土交通省のガイドラインの定義です。
原状回復も、東京都迷惑防止条例（東京ルール）で賃借人の負担と賃貸人の負担を分ける定義がされており、全国各社が参考にするようになっています。
これらの費用を事前説明もなしに賃借人の負担としていたら、万が一訴訟に発展した場合、負ける可能性もあります。退去時の原状回復費用、どこまで請求できる？いろんな事例をご紹介！
広告規制の違反
不動産広告に関しても、厳しい規制が設けられていますね。
宅地建物取引業法で問題となるのは、「広告開始時期の制限」と「取引態様の明示義務」、「誇大広告等の禁止」です。
しかし、「不動産の表示に関する公正競争規約」の方が消費者保護の意味合いは強く、罰則も最悪の場合宅建業者免許の取り消し処分です。
事実と違う内容や、誤解を招く表現は規制の対象となっていますが、成約済みの物件の掲載を継続していても、おとり広告とみなされてしまう点は周知のとおりです。
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不動産会社のコンプライアンス違反防止の対策方法は？
主な違反事項への対応は前述の通りですが、違反防止全般の対策方法は、どのようなことが考えられるでしょうか？
コンプライアンス担当者や委員会の設置
社内でコンプライアンスの担当者や委員会を設置し、コンプライアンスに触れるような事項を積極的にチェックできると良いでしょう。
また、法務の専門家や弁護士とのつながりで、クレームの内容や不明点を検討できる体制を作っておくと、いざというときに安心です。
お客様相談窓口の設置
お客様との間に問題が起きたときに、誠実に対応して早急に問題解決をおこなうためには、お客様相談窓口を充実化し、丁寧で誠実な対応をおこなうのが有効な対策方法です。
クレームは営業のチャンスと言いますが、「ちゃんとした対応を受けた」方は、次のお客様になって頂ける可能性があります。
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各ポータルサイトの禁止文字、禁止表現、公取の規約を参考に、独自の基準で選定をおこなっています。
登録している物件情報の入力不備を自動で検出でき、意図しないおとり広告の掲載を防止できます。
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まとめ
不動産会社が守るべきコンプライアンスとはどのようなものか、違反の例や対策について解説しました。
企業として正しく活動するうえで、つねに念頭に置かなければいけないのがコンプライアンスです。
コンプライアンス違反が起きないように、そして起こってしまったときのために、社内の体制を整えましょう。
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