賃貸管理会社の収益構造を見直す！改善できるポイントも紹介
目次
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賃貸管理業で収益を最大化するには、どうすればよいのでしょうか。本記事では、賃貸管理業の収益構造を紹介するとともに、利益を向上させるコツについて解説します。
賃貸管理業を行っている方はもちろん、これから始めたいと考えている方もぜひ参考にしてください。
賃貸管理業の収入源とは？
賃貸管理会社の収入源はどんなものがあるのでしょうか。収益構造を見直す前に、収入源について確認していきましょう。
王道の「管理料」など、月々で得られる収入
管理料とは、オーナーから物件の管理を任せられた対価のことです。
家主から、毎月の家賃のうち5％を手数料としてもらったり、月々5000円支払われる、といった形が多く見られます。
また定期的に物件を清掃している場合は、定期清掃代といった収益も得られます。
更新事務手数料など時折発生しうる収益
毎月得られるわけではありませんが、時折得られる収入もあります。例えば、更新時には、更新事務手数料として賃料の半月分などと決めて、収入として得ることもできます。
入居中の設備不良への対応時の費用や退去時の原状回復工事費も、サービス料として、徴収した金額と実際にかかった費用の差額が収入になります。
サービスを紹介して得られる手数料
サービスを紹介して得られる手数料の例として、次のようなものがあります。入居時にライフラインや保険の加入を斡旋することで、入居者が実際に申し込んだ際には手数料が得られます。
また、インターネットやケーブルテレビなどの設備導入を促して契約に至れば、同じく手数料収入を得ることも可能です。弊社いえらぶGROUPでも「不動産ライフライン仲介サービス」を提供しております。
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賃貸管理で売上をあげる方法
不動産賃貸管理会社が収益を伸ばしていくためにとるべき戦略は、どんなものがあるのでしょうか。賃貸管理業務の収益構造から考えていきましょう。
賃貸管理業務の売上は「単価(1戸当たりの収益) × 管理戸数」
賃貸管理業務で得られる収益を考えるときは、以下の式を念頭に置きましょう。
「売上 ＝ 単価(1戸当たりの収益) × 管理戸数」
ここから分かることは、収益を伸ばすためには「物件一戸から得られる収益を増やす」か「収益源である物件の戸数を増やす」の2パターンだけ考えればよい、ということです。
以前の賃貸管理会社は、管理戸数（量）を伸ばすことが第一優先でした。
しかし、時代の流れとともに、量より質の時代に変化しつつあります。
つまり、管理戸数を何人で運営し、1戸当たりいくらの粗利を上げ、また1人当たりいくらの粗利を出せるかという、生産性（質）を上げることが注視されています。
よって、管理戸数を伸ばすことはもちろんのこと、生産性を考慮しながら売上をあげていくことも重要です。
まずは管理戸数を増やしましょう
とはいえ、収益を上げるには必要最低限「管理戸数を増やす」ことが重要です。
管理戸数を増やすことで、毎月入る管理料などの収入が増え、時折発生する原状回復工事費などの収入を得られる機会もサービスを斡旋して手数料を得る機会も増えます。
賃貸管理業務の強みはストックビジネスであるということです。収益を得るためには管理戸数を増やし、業務を継続する管理会社の体力が必要です。
管理戸数を増やす方法として、次のことが挙げられます。
・業界内外からの紹介
・不動産オーナーへの直接アプローチ
・公営住宅の入札
投資用物件の仲介会社が投資家に管理会社を紹介する、賃貸物件の建設会社からの紹介、相続手続きを引き受けた司法書士からの紹介など、業界内外のネットワークを構築して紹介につなげる方法は、人脈のみならず営業力も必要です。
自主管理から管理委託に移行する、あるいは管理会社を替えたい不動産オーナーへ直接アプローチする方法もあります。管理条件や収益改善について提案する営業力はもちろんのこと、不動産オーナーとの信頼関係も影響します。
公営住宅の入札は、複数の入札希望者の中で一番好条件を提示した企業が契約を締結できる仕組みです。営業を行わずに管理戸数を確実に増やす方法です。
注意点はコストも増えていくこと
管理戸数を増やせば自然に売上は増えていきますが、管理する手間やコストも増加します。
管理戸数を急に増やした結果手が回らず、費用ばかり嵩んでしまうという状態は避けましょう。
少しずつ管理戸数を増やすことでノウハウが蓄積され安定して大きな収益を上げられるようになります。
また弊社では、空室率を改善したい管理会社におすすめの業者間流通サービス「いえらぶBB」を提供しています。物件掲載は完全無料なので、ぜひご利用をご検討ください。
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賃貸管理の利益をあげるなら生産性も見直す
不動産管理会社の主な業務は、客付け(空室対策)、入居者対応、建物管理、オーナー対応の4つです。これらの業務の質と効率、つまり生産性を上げることが収益アップにつながります。
生産性と収益を上げるために、次のことを見直してみましょう。
空室をなくす作業に注力
空室が少ないほど、収益は上がります。
空室をなくす作業に注力しましょう。ただし、空室対策を効率よく行わないと、時間と労力の無駄になってしまいます。
物件ごとに問題点を洗い出し、問題点に対応した対策を丁寧に行っていくことが大切です。
空室対策についての詳細は、こちらの記事を参考にしてください。空室対策とは？管理会社が知っておくべき対策10選！
無駄な作業をやめる
不動産業界だけでなく、全ての業界に共通して言えることですが、合理的に業務を進めるためには、「ムリ・ムダ・ムラ」をなくすことが必須です。
無駄な部分とは、担当者が負荷を感じていないため、楽な仕事とも言い換えることもできます。楽な仕事＝無駄な部分が積み重なることで、業績の悪化を招くことは必然です。
業務実行がビジネスの目的ではありません。業務実行を目的にしてしまうと、業務の生産性低下が考えられます。
特に定型化した業務に対して、無駄な作業になっていないか、定期的に見直すことが大事です。
外注化を進める
単発の仕事を請け負うギグワーカーや業務委託サービスを使い、賃貸管理業務を外注することも生産性向上に繋がります。
一例として、物件情報の入力や、入居申し込み後の契約手続きなどの事務作業を外注することで、営業や提案に注力でき、利益の拡大に集中することが可能です。
また、利益の拡大だけでなく、削減できた時間を従業員研修や資格取得の勉強の時間など、資質の向上に充て、不動産管理会社として幅広い業務に応える人財育成をすることもできます。
生産性があがると収益アップ
生産性があがると収益はアップします。
しかし、生産性向上を「自社の都合だけ」「自分の都合だけ」で考えてしまうと、顧客や取引先が不利益を被り、「以前のほうが良かった」「損をした」と感じてしまい、顧客が離れていきます。
つまり、生産性が向上しコスト削減できたが、顧客が離れてしまい売り上げが減ったということにもなりかねません。
生産性を上げ、収益をアップするためには、顧客満足度が下がらないか、従業員の負荷が増えないか、という面を考慮しながら取り組んでいくことが重要です。
賃貸管理業務の効率化にはいえらぶCLOUD
賃貸管理業務の効率化には、インターネットを利用したクラウドサービスの導入もお勧めです。クラウドサービスは誰でも簡単に操作することができるだけでなく、業務の統一化も期待できます。
いえらぶCLOUDの賃貸管理システム「らくちん」なら、賃貸管理における確認作業や物件・関係者・契約情報の管理を効率化して、よりコアな業務に注力するための時間を確保できます。
契約・物件・お金・関係者を丸ごと一元管理できるだけでなく、客付業務まで一気通貫でフォローできます。
まとめ
賃貸管理業はストック型のビジネスモデルです。コツコツと管理戸数を増やしていくことで、のちに大きな収益と収益を生む機会に恵まれます。
目の前の利益に一喜一憂せず、ノウハウを蓄積し、生産性を見直しながら、収益を伸ばしていくことを目指しましょう。
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