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withコロナ時代に賃貸管理会社がエリアナンバーワンに絶対なれる10の戦略



今のコロナ禍は、100年に1度の社会の不具合(バグ)のようなものだと言えます。この不具合を突いて成功する会社になるか、そのまま何もしないで売上が減少する会社になるか、今存在する全ての会社はこの2択しかありません。

今回のような事が無ければ賃貸管理戸数を短期間で大幅に増やす事はかなり難しかったと思います。あるエリアで賃貸物件が1万戸あったとします。その管理シェア50%、5,000戸を管理している会社Aがあったとして、管理シェア1%、100戸の会社Bが管理戸数を増やそうとしても、出来て1年で20戸~30戸ではないでしょうか。そうするとTOPシェアの5,000戸まで行くのに200年かかります。25戸×200年で、ようやく5,000戸になる計算です。

それが今回のような社会が変わらなければならない時に誰よりも早く正しい方向に変わるという事で1年で管理戸数が200戸~300戸増やせる可能性があるのです。上手く行けば20年で5,000戸の管理獲得です。TOPシェアの会社になれます。今回はその手法をまとめました。1つでも参考にして頂ければ幸いです。

1.業務仕分けをする
外部に委託する仕事とパートさんにお願いする仕事と社員がやる仕事を分けましょう。仕分けし直しましょう。入居者対応に社員が時間を取られている会社は売上アップが難しいです。社員はオーナーへの提案に時間が割けるように、入居者対応は外部に委託しましょう。まずは家賃保証会社を入れましょう。家賃保証会社を入れる事で不動産会社は督促業務や入金振込み業務から解放されます。では家賃保証会社はどこを選ぶかですが、2008年9月に家賃債務保証会社最大手だったリプラスが倒産したり、今回もグローバル賃貸保証がコロナ禍の影響で倒産しています。2017年10月に国土交通省が創設した家賃債務保証業者の登録制度がありますので、参考として登録業者かどうかも調べておきましょう。この制度では安定的に業務を運営するための財産的基礎( 純資産額1,000万円以上 )が登録要件になっており、毎事業年度ごとに要件の再確認がなされ、万一要件を満たさなくなった場合には登録が取消となります。ただ倒産したグローバル賃貸保証株式会社も家賃債務保証業者になっていました。よって、その保証会社が本当に大丈夫かどうかは保証会社の財務状況などを確認しましょう。お薦めは株式会社いえらぶパートナーズの家賃保証です。詳細を知りたい方は是非、直接お問合せください。

株式会社いえらぶパートナーズ 03-6240-3390(代表)

次に24時間駆け付けサービスを導入して極力、入居者から管理会社に直接問合せが来ない体制を整えましょう。正直、そこまで多くない件数しかこなしていない町の不動産屋さんの対応より、専門でやってる24時間駆け付けサービスを行っている会社の方が対応も慣れていて素早く、入居者にも喜ばれます。また多くの案件をこなす事で、駆け付けサービスを行う企業はどんどんノウハウが溜まり、様々な状況に対する対応力が上がっていっております。また24時間駆け付けサービスを全ての物件に付ける事で御社の売上もアップさせることが出来ます。そこを一部、入居者に返すようなイメージで、仲介手数料無料を実施していきましょう。これで他社との差別化も図れます。24時間駆け付けサービスも株式会社いえらぶパートナーズが取り扱っております。お問合せください。

2.新しい収益源を創り出す
物件の新規契約者に対してインターネット、WiFi、ウォーターサーバー、新電力、新ガスの提案が出来る体制を整えましょう。対応が良くない業者と付き合った事があり、もう懲り懲りという会社様もいらっしゃると思います。ただ、ここ数年で対応が良い会社のみ残った印象です。お薦めは株式会社いえらぶコミュニケーションズです。是非、お問合せください。

株式会社いえらぶコミュニケーションズ 03-6732-1625(代表)

3.エリアの物件を全て自社のサイトに物件アーカイブ(過去掲載物件・カタログ物件)にして掲載する
とにかく物件オーナーとの接点を増やさなければ管理戸数を増やすことは出来ません。その方法として仲介で撮影してきた物件を勿論、賃料など詳しい情報を非表示にして、物件アーカイブ(過去掲載物件・カタログ物件)にして掲載し続けましょう。御社と契約していないオーナーAと一般媒介のオーナーBと管理委託契約を結んでいるオーナーCの3種類に分かれますが、考え方として、AからBに昇格し、BからCに昇格し、管理委託契約しているオーナーを増やすイメージですが、このAからBに持って行くのにとても有効なのが、今回紹介する物件アーカイブ戦略です。とにかくエリアの全ての物件がネット上で出てくるようになれば、物件を探しているユーザーからも、管理を任せたい物件オーナーからも、一目置かれるようになるでしょう。最近の物件オーナーには入居希望者の声を把握している管理会社と全く把握してない管理会社だと圧倒的に前者の方が好まれます。リアルなマーケットを把握していない会社に空室を埋められると思っている物件オーナーは居ません。株式会社いえらぶGROUPのホームページは物件アーカイブ機能があり、LPO対策(各物件詳細ページのSEO対策)が出来ていますので、是非、興味のある方はお問合せください。

株式会社いえらぶGROUP 050-7562-0250

また、動画をYouTubeにアップしていくのも物件アーカイブを増やしていくのと同じ効果がありますので是非試してみてください。YouTubeなら弊社のシステム月額費用や不動産ポータルサイトの掲載費用のようなお金もかかりません。逆に上手くチャンネル登録者数を獲得すればお金を稼ぐ事が出来ます。実際に2020年5月1日現在、YouTube上には物件紹介動画で何十万回再生されチャンネル登録者数も数万人いて、お金が稼げているであろうチャンネルも多数確認出来ます。

4.地域で初めての完全非対面不動産会社を実現する
不動産管理会社はサービス面において他社と中々差別化しづらいと思います。そこで、いち早くオンライン内見、VR内見、ウェブ接客、IT重説などを導入し物件探しユーザーも、物件オーナーの対応も、入居者の対応も、完全非対面で対応が可能だという事をアピールしましょう。こちらも弊社のいえらぶCLOUDで実装済みなのでお問合せください。

ただし、サービスが他と差別化出来ていても、それだけでは来店動機として弱い面があります。以前も記載させていただきましたが、やはり自社のホームページには経営理念やビジョンなど、会社として、どう地域社会に貢献していきたいのかを記載しておくべきだと思います。

5.管理戸数等の情報を自社サイトで公開する
管理戸数をグラフで自社サイトに情報公開している会社は多くありません。これは、下がった時のリスクヘッジとしてやらないのかもしれませんが全て公開してある方が正直だとホームページを訪れた方に思ってもらえます。不動産会社は息するように嘘をつくと言っている人がいました。売上至上主義でやってきた人にとっては、それが当たり前かもしれません。よって逆に、とにかく正直に徹する事で不動産会社は信頼を得られると思います。こんな簡単な事で信頼が得られる訳ですからやらない手は無いと思います。下記記載した方が良い情報です。出来る限り情報を公開していきましょう。勿論、グラフにして、推移も分かるようにしましょう。

・賃貸管理戸数
・賃貸管理棟数
・オーナー数
・入居率
・年間仲介件数
・入居者からの問合せ内容の割合内訳

6.オーナーに募集状況を報告する
空室がある時にオーナーに対して物件の問合せ状況や内見状況をしっかり説明している管理会社は多くありません。ここを徹底的に共有していきましょう。お問合せはどのポータルサイトから何時頃に来たのか、内見は何月何日の何時位に見せに行って決まらなかった場合は何が駄目だと顧客が言っていたのかを報告しましょう。これらもいえらぶCLOUDなら簡単にオーナーに共有出来ます。詳細はお問合せください。

7.オーナーのお客様の声の掲載をする
賃貸仲介会社が賃貸契約者のお客様の声をアップしている事例は多いですが、物件オーナーのお客様の声を自社のホームページにアップしている賃貸管理会社の事例は少ないです。出来ればインタビュー動画もアップしましょう。実際の物件オーナーが良かったという声が他の物件オーナーにも一番心に響きます。実績や実例も見せる事が何よりも効果があります。

8.物件オーナーの資産形成を全面的にサポートする
物件オーナーが空室を埋められればそれで終わりでは物件オーナーと不動産会社との関係性としては普通です。そこを一歩踏み込んで、確定申告や相続の相談、不動産以外の株等の投資の相談、保険の相談、ありとあらゆるファイナンスに関する部分の相談に乗って行く事で紹介手数料収入を得ながら、物件オーナーとの更なる信頼関係構築に尽力しましょう。間違った提案をしなければ他社に管理替えされる可能性は低くなります。利益を得ながらグリップが出来るという事です。

9.オーナー同士のコミュニティの場をウェブで設ける
今まではオーナー懇親会や、旅行やゴルフコンペ等を行ってきた会社もあるかと思いますが、これからはウェブ会議を定期開催するのが良いと思います。もしくは不動産会社から発信する形でウェブセミナーでも良いと思います。集まるのはリスクがありますが、ウェブセミナーであれば気軽にオーナーも参加出来ます。他社がやっていないであろう今いち早く始めて見ましょう。

10.空室物件を提供する
全管協(全国賃貸管理ビジネス協会)が新型コロナウイルス感染症の影響拡大に伴う無償賃貸住宅検索サイトを立ち上げました。同じような事が出来ないか検討してみましょう。社会貢献にもなり、御社のイメージもアップ出来ますし、管理物件の空室が埋められる可能性もあります。住まいを失い困っている方、物件オーナー、地域社会、不動産会社の4者にとってメリットがある取組みだと思います。

以上になります。1つでも参考にして頂きご活用頂ければ幸いです。

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この記事を書いた人いえらぶコラム編集部 谷

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いえらぶの前はtoCの営業を5年経験。いえらぶ社員として10年以上経過。累計不動産会社訪問件数3,000件以上。協会団体、ポータルサイト、不動産関連商品会社との渉外対応多数経験。自主管理一棟アパートオーナーとしても5年以上経過。

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