ビギナー

【新年度(令和2年度)版】不動産投資とサラリーマン大家さんから不動産会社設立の流れ

タグ:



今回は賃貸管理に長く携わった後に不動産投資の営業を始められた不動産会社の社長にお話を伺いました。賃貸管理の視点からお客様にリスクが極力ないような提案を続けて多くの投資家から信頼を獲得しています。そんな不動産会社の社長様に不動産投資とサラリーマン大家から不動産会社を立ち上げる流れについてお話を伺いました。

─ まずサラリーマン大家さんが成功するために、どうやってリスクが低く、且つ利益が出せる物件を探せば良いでしょうか。

例えば、10部屋中現状5部屋埋まっていて、5部屋空いているという物件があったとして利回りを確認する時に、5部屋分の家賃で計算するのが良いと思います。例えば3000万円の物件で10部屋、全て埋まると1部屋の家賃が3万円で10部屋なので毎月30万円入ってくると想定して年間収入360万円なので利回りが12%だと考えるのは危ないです。5部屋×3万円×12ヶ月で年間収入が180万円で利回りは6%と考えるべきです。あくまで現状の利回りでどれだけ出ているかというのがポイントです。

─ なるほどですね、空いてる物件に入居者を付けるというのは大変なんですね。

大変ですね。なので新築の分譲マンションや新築のアパートを提案する業者も居ますが新築なら入るだろうと思っていると痛い目を見ることになる可能性があります。今の時代、新築アパートだから必ず1ヶ月程度で入居が全て決まるというものではないです。新築アパートで建てた物件の8部屋中4部屋が半年経っても空いたままという話を知っています。そもそも新築の場合、アパートでもマンションでも利回りはどうしても低くなっています。それが更に半分も入居がつかないとなった場合、全額自分の持ち出しで買ったのならまだ良いですが、アパートローンを組んで買っている場合、返済額が家賃収入を上回ってしまうことになります。なので、中古の物件も空いている部屋があった場合、自分でリフォーム業者を探してリフォームして客付けする不動産会社を今までの会社とは変えて、それで入るかっていうとそうとも言えないです。

─ そうなんですね。ただ、入居者が入っていても、購入後すぐに大勢退居してしまうという可能性もありますよね。

あります。悪質な不動産会社だと、自分のところの社員を入居させて、決まったら一斉に退居するという事もあるようです。

─ 噂程度には聞いていましたが、そういう事が実際にあるんですね。

ありますね。なので、チェックするポイントとしては入居者のリスト貰った時に入居のタイミングが一緒の人が大勢居る場合は要注意ですよね。後、各入居者の賃貸契約書もチェックしたほうがいい。賃貸契約書の勤め先が全て同じとかも要チェックですね。それが不動産会社じゃなくても、どこかの会社にそのようなお願いをしているのかもしれません。

─ そうなんですね。

また、その入居している人も一番下の家賃を見た方が良いと思います。利回りを計算する時に、様々な家賃の平均値で計算する人が多いと思いますが、リスクを鑑みるなら一番下の家賃を見て利回りを計算した方が良いでしょう。大家の親戚だから一人だけ1万円で借りているとか、そういう話なら別ですが。一般の入居者で家賃が高い人が長く住んでくれていて、その人が退居して、新しい入居者は一気に一番下の家賃になる可能性はありますからね。

─ 確かにそうですね。

後、1戸が3万以下の物件は辞めた方が良いと思います。理由は1回リフォームしたら、2万の家賃の物件でも20万円とか普通にかかってしまうので、そうなったら、20ヶ月分、実に2年近くの家賃収入が無くなります。入居してくれそうなターゲット層をネットで調べて、近隣の不動産会社にヒアリングして、リフォームのデザイン考えて、リフォーム会社に依頼して、やりとりしてとなると費用対効果が悪いですよね、色々な手間を考えると。

─ なるほどですね。

後、その物件を扱っている会社が賃貸管理を自社でやってるかどうかがとても重要なポイントです。賃貸管理はうちではやっておりませんので、賃貸管理は他の会社にお願いしてくださいという会社は売って逃げ切ろうというか、売れれば良いという考え方になってしまいがちです。逆に賃貸管理をうちで受けますよという会社は信頼できると思います。但しサブリースの説明をちゃんとしないでサブリース契約してくる業者は除くという感じですね。

─ なるほどですね。プロパンガスの物件は避けた方が良いのでしょうか。入居者から避けられるのかなと思うのですが。

入居者からは避けられますが、大家からするとプロパンガスの方が交渉次第ですが色んな特典をプロパンガスの会社が付けてくれたりするので、良いと思いますよ。

─ そうなんですね。今回のコロナショックの影響を受けて、マーケットはどうなっていくでしょうか。いつが買い時でしょうか。

物件の価格は下がっていくと思います。戸建てよりアパートがマーケットに安く出てくると思います。住宅ローンで物件を購入している人には多分、政府が何かしらの援助をする可能性がありますがアパートの大家に何かしらの援助をする可能性は極めて低い。大家より助けなければならない人は大勢いますからね。よって例えば、飲食業と大家業をやっている人が居て、飲食業がピンチだとなった場合に物件を手放して、一時的に大きなお金を、飲食業の方に入れるという方は出てくるのではないでしょうか。

─ なるほどですね。ただ、どこまで下がるか分からないという怖さはありますよね。

それはその通りです。ただ、ずっと待っていたら、ずっと買わないという事になるので、その人が買える時が買い時なのではないでしょうか。例えば年収が500万円で勤続年数が10年の人が、その会社を辞めてしまうと例え同じ業界で同じ業種に転職して年収が上がったとしても2年は買えないですからね。銀行が貸してくれないです。

─ なるほどですね、地方の中古戸建を狙うのが一部で流行っていますが、中古アパートと中古戸建だとどちらが良いのでしょうか。

良し悪しですが、先程のお話の通り、リフォーム代がどれくらいかかるかって言う事を考えて買うべきですね。確かに、単身向けの1K×6戸とかの中古アパートを購入するのと中古戸建を購入するのだと中古戸建の方が、1度、入居者がつくとファミリーなので退居が単身より圧倒的に少ないですが、退居されてリフォームしなければとなった時に戸建ての方が広いのでリフォーム代がかなりかかります。後、中古戸建よりアパートの方が買いたい人が多いので、プレイヤーが多いので売れやすいというのはあります。

─ なるほどですね。では、中古マンションと中古アパートだとどちらが良いでしょうか。

これも良し悪しですが、中古マンションの解体費用は中古アパートの何倍にもなるので、その点は気を付けるべきですね。ただ、入居者が付きやすいのは、入居者から人気があるのはアパートよりマンションですよね。

─ なるほどですね。サラリーマン大家さんが物件を増やして行こうと思った時、個人で増やしていくのか法人で増やしていくのかで言うと、どちらが良いでしょうか。

個人で持つと、税金が高くついてしまうので5年は持ち続けなければならないケースが多いですが、そういう意味では法人だとそれが無いので法人の方が良いかもしれません。またその場合株式会社より合同会社の方が良いでしょう。

─ サラリーマン大家さんがいずれ不動産会社を立ち上げたいと思っているケースの場合は株式会社の方が良いでしょうか。

いえ、合同会社で良いと思います。不動産会社を立ち上げたければ、その不動産会社は先に立ち上げた合同会社とは別に、株式会社で立ち上げれば良いだけです。

─ なるほど、そういうことですね。本日は色々お話聞かせて頂きありがとうございました。

ありがとうございました。

編集注:この記事の内容を元に物件購入等をされて読者が損失を被った場合でも弊社は一切の責任は負いません。自己責任でお願いします。

  • faebook
  • ツイッター
  • bookmark

この記事を書いた人いえらぶコラム編集部 谷

このライターの記事一覧

いえらぶの前はtoCの営業を5年経験。いえらぶ社員として10年以上経過。累計不動産会社訪問件数3,000件以上。協会団体、ポータルサイト、不動産関連商品会社との渉外対応多数経験。自主管理一棟アパートオーナーとしても5年以上経過。

記事一覧へ

Related articles関連記事