空室対策に効果的な方法!市場動向と大家さんへの提案方法とは?

空室対策で「家賃を下げた」「新しい設備を導入した」「外壁塗装をした」けど何カ月も空室が埋まらない…とお悩みの賃貸アパート・マンション・一戸建ての大家さんもいらっしゃるかと思います。

そして、空室が埋まらないことで大家さんに対して申し訳ない思いをしている不動産会社も多いでしょう。

今回は、多くの賃貸アパート・マンション・一戸建ての大家さんと不動産会社が、悩んでいる空室対策の解決方法をご紹介します。

空室対策で重要な方法とは?空室が埋まらない理由


空室対策を行ったのになぜ効果がでないのか…

その答えは「間違った空室対策」だからです。

空室対策の重要ポイントは「家賃の値下げ」「新しい設備」「外壁塗装」ではなく「競合調査」「ニーズ調査」などの市場調査と「差別化」です。

もちろん、周辺の競合物件よりもかなり安い家賃であれば効果がありますし、設備や外壁などの見た目だけが競合物件に劣っているのであれば効果的な方法だと思います。

しかし、相場よりもかなり安い家賃設定にして賃貸経営である大家さんの収支は成り立つのでしょうか。

設備だけが劣っている、外からの見た目が劣っていたりするだけで何カ月も空室が埋まらないのでしょうか。

おそらくそのようなことはないと思います。

ではどのような空室対策方法だと効果がでるのか…その答えは市場(入居者)の動向を知ることです。

賃貸のお部屋を探しているお客さま(入居者)は、インターネットで様々なお部屋を見て何部屋も内見したうえで、取捨選択し最終的に妥協できるお部屋を契約します。

そして以前は「不動産の情報を多く持っているのは不動産会社の担当者だけ」でしたので、お客さまを説得することも可能でしたが今は違います。

先ほど述べたように、インターネットを通して誰でも不動産情報を取得できますので、賃貸アパート・マンションを探しているお客さまの「目が肥えている」のです。

そのような状況で今までと同じような空室対策方法で効果があるのか、となるとかなり厳しいと言わざるを得ません。

そこで有効な方法が「しっかりとした市場調査」に「競合物件と差別化された賃貸物件」です。

それでは、市場調査に基づいた競合物件との差別化が図れる方法をご紹介します。

空室対策の方法とは?市場調査で差別化


まずは市場(ニーズ)動向を調査することが大事です。

様々なニーズがありますが、今回は「ペット」をターゲットとした事例をご紹介します。

数年前のデータになりますが、大手ペット損害保険会社の調査によると東京23区の賃貸物件の内、12%前後がペット可物件だとの結果がでました。

年々ペットを飼う人が増えているので、現在は12~15%前後がペット可物件だと考えられます。

この数字を高いと考えるか低いと考えるかは人それぞれかと思いますが、実際に内見案内をする不動産会社の担当者の気持ちとしては「少ない」と感じる方が多いと思います。

なぜなら、「立地」「家賃」「設備」などのお客さま要望をクリアしても「ペット可」の要望をクリアできないため、成約できないケースが多々あるからです。

ペットを飼っている方からすると、大事な家族である愛犬や愛猫と暮らせないのならその物件は検討する価値がないとなります。

他の条件(要望)であれば妥協できますが、ペット可だけは外せない条件です。

外せない条件がある=需要があると考えても大きな間違いではないでしょう。

ここまでは現在ペットを飼っている方からの視点でご紹介しましたが、ペットと暮らしたくてもできない方も多いです。

一般社団法人 ペットフード協会が2019年10月に行ったインターネット調査では、ペットを飼いたくても飼えない理由が公表されています。

<犬を飼いたい方>

・1位:旅行など長期の外出がしづらくなるから

・2位:別れがつらいから

・3位:集合住宅(アパートやマンションなどの一戸建てではないもの)に住んでいて禁止されているから

<猫を飼いたい方>

・1位:集合住宅(アパートやマンションなどの一戸建てではないもの)に住んでいて禁止されているから

・2位:旅行など長期の外出がしづらくなるから

・3位:お金がかかるから

※一般社団法人 ペットフード協会令和元年 全国犬猫飼育実態調査参照

上記のように、犬や猫を飼えない理由の中に「集合住宅(アパートやマンションなどの一戸建てではないもの)に住んでいて禁止されているから」がランクインしています。

前述しましたが賃貸物件の8割以上はペット禁止物件です。

残りの2割以下しかないペット可賃貸物件では、「ペットと暮らしたい世帯」のニーズを満たせていないと言えます。

では、ペット可賃貸物件に空室がないのか?と疑問に思うでしょう。

答えから述べると空室はあります。しかし、間違った空室対策方法しか行っていない物件よりは空室が少ないです。

なぜ100%満室にならないのかにも原因があります。

<満室にならない原因として考えられるもの>

・周辺エリアにペット可物件を探している方が少なかった

・家賃設定が高すぎた

・普通の賃貸物件の設備しかない

・ペット規約を作成せず入居者間トラブルが絶えない

などが大きな原因だと思われます。

空室が埋まらないからと安易にペット可物件にするのではなく、きちんとした市場調査とペット規約などを整備することが重要ですので、大家さんに提案するときは注意してくださいね。

差別化された空室対策方法とは?愛猫と幸せに暮らす賃貸物件


それでは、ペット可賃貸物件からさらに差別化された空室対策方法をご紹介します。

<ポイントは愛猫も人も幸せに暮らせる>

先ほど、ご紹介した「一般社団法人 ペットフード協会」の調査結果によると2017年頃から猫の飼育頭数が犬の飼育頭数を上回り続けています。

しかし、猫可賃貸物件はペット可賃貸物件の中でも希少です。

その理由は、猫の習性である「爪とぎ」が大きな原因となっています。

爪とぎによって建物が傷むことを嫌った大家さんが「猫飼育禁止」にするのは、賃貸経営として間違った考えではありません。

収入より支出が、増えてしまっては経営として成り立たないから当然です。

では、賃貸経営として成功するためにどうするのかですが、答えは単純です。

その答えは、猫が爪とぎをしても高額な修繕費用にならないようにすること。

壁に保護シートを張る、腰壁にする、ペット用の床タイルにするなど傷つけることを前提にしたお部屋にすることで、修繕費用を抑えることが可能です。

さらに、愛猫と幸せに暮らす設備として…

・キャットウォーク

・キャットステップ

・猫通路

・昼寝スポット

・水飲み場

・トイレスペース

・マルチシンク

などを設置することで「ただの猫可賃貸物件」ではなく「猫も人も幸せに暮らせる家」として愛猫家のニーズを満たせる差別化された賃貸物件になると思います。

そしてこの空室対策方法は、新築時(設計時)のみだけではなくリノベーションでも対応可能な方法です。

もちろん費用はかかりますが、安易なリフォームや家賃値下げより効果的な空室対策方法ではないでしょうか。

まだまだ一般的ではない猫特化型賃貸物件ですが、きちんとしたデータに基づいた提案であれば大家さんも納得してくれるはずです。

まとめ

今回は、空室対策方法の一つであるペット可賃貸物件と市場調査の重要性をご紹介しました。

リフォームやリノベーションなど、費用がかかる空室対策方法を大家さんに提案するのは大変だと思いますが、「空室を埋めてくれる不動産会社」は競合物件と差別化するために様々な方法を利用しています。

猫特化型賃貸物件だけではなく、他にも効果的な空室対策方法がありますのでニーズにあった方法を大家さんに提案してくださいね。

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この記事を書いた人大城 直樹

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不動産キャリア18年。宅地開発・用地仕入からキャリアをスタートし、賃貸まで幅広く経験。賃貸物件の新築提案業務ではデザイナーズ物件のデザインやリノベーションに関わり、各メディアでの掲載実績を持つ。不動産会社退職後、これまで培った人脈を活かし他業種へと転職。現在に至る。 得意分野:不動産全般、デザイナーズ・リノベーション提案などの設計・建築分野

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