空室対策で家賃値下げは間違い?賃貸オーナーを納得させる空室対策とは?

繁忙期を目前に控え、空いているお部屋の対策に苦慮されている不動産会社も多いかと思います。

一言で「空室対策」と言っても方法は様々です。

代表的な方法は「家賃の値下げ」で、実際にその方法で空室対策を行っている不動産会社も多いでしょう。

しかし、本当に家賃の値下げが正しいのでしょうか。

今回は、賃貸アパートやマンション・一戸建て管理の悩みである空室対策のポイントをご紹介します。

賃貸物件の空室対策で家賃値下げ?ポイントはニーズ調査


冒頭で述べた「空室対策に家賃の値下げが正しいのか」ですが、結論から述べると「正しくはない」です。

何故なら、安易な値下げは市場を崩壊させてしまうからです。

日本の総人口は、11年連続で自然減少しており7年連続で減少幅も拡大しています。(※統計局の人口推計参照)

人口が減っている=借りる方も減っていると考えても大きな誤差は生じないでしょう。

そのような状況下で、家賃競争が始まってしまうと賃貸物件オーナーの収支計画は破綻してしまいます。

収支が、マイナスになってしまうような提案を行う管理会社に賃貸物件オーナーが信頼して財産を任せるのでしょうか?

答えは「NO」だと思います。ではどうするのか…が問題になります。

方法は様々かと思いますが、空室対策の大事なポイントは「家賃競争に巻き込まれない魅力的な物件にする」ことです。

他にない物件にすることで、家賃の値下げを行うことなく空室が埋まります。

しかし、魅力的な物件にするのに費用を投資する必要がありますので費用対効果を慎重に検討することが大事です。

そして、賃貸物件オーナーにとって大事なことは「利益が上がるのか」だと思います。

・家賃を下げ続けたときの収支計算表

ターゲット層の平均入居期間から回転率を算出しデータ化した資料

・改修や設備投資をしたときの収支計算表

投資による効果とターゲット層の平均入居期間から回転率を算出しデータ化した資料

・所在地のニーズ調査

付近に住んでいる層が、学生・単身者・ファミリー・高齢者どちらが多いのかと人気のある間取り・内装・設備をまとめてデータ化した資料

上記の資料を作成し、提案することでオーナーにも納得していただけて満足してもらえる空室対策が可能かと思います。

では、他にない魅力的な物件にするための方法をご紹介します。

空室対策のポイント!賃貸物件リノベーションとは


リノベーションが東京や大阪などの大都市から始まって20年近く経っていますので、不動産関係のほとんどの方が知っている改修工事の一つです。

空室対策でリノベーションを行っている不動産会社も多いと思います。

しかし、賃貸を目的としたリノベーションで大事なポイントを見落としている賃貸物件も多い。

その特徴は…

・ニーズ調査を疎かにした「オシャレなだけの物件」

・入居者の生活利便性を考えていない「生活に不便な物件」

上記のような特徴を持つ物件が、大事なポイントを見落としている代表的な例だと思います。

リノベーションとは「オシャレなだけの物件」ではなく「オシャレで住みやすく他にない物件」です。

さらに、賃貸物件のリノベーションで大事なポイントはターゲット層を絞り込むこと。

8割の方が「無難だ」と思うデザインではなく、残り2割の方が「ここに住みたい!」と思うデザインにすることが重要です。

そして、そのデザインを考えることができるのは「建築士」ではありません。

普段から賃貸物件を探しているお客さまと接している「不動産会社」です。

物件案内の際に、お客さまからいただいた「要望」や「属性」を直接知っているからこそニーズにあったリノベーションを行うことができます。

ニーズと合っていない空室対策(リノベーション)を行っても効果はでません。

効果がでない状態だとオーナーからの信頼も失い、空室率が高くなり管理物件の解約に繋がってしまいます。

それを阻止するためにニーズ調査(市場調査)が大事ですが、実務で調査に時間を割けるのかが問題になってきます。

ニーズ調査からリノベーション案の資料作成・提案までの時間を捻出する方法の一つが…

システムによる業務効率化です。

効率化によって、空いた時間を空室対策につかうことで残業などの業務時間を増やすことなく、入居率向上とオーナーの信頼を得ることが可能です。

弊社の「不動産業務支援システム・いえらぶCLOUD」など様々な支援システムがありますので効果的な空室対策のために、ぜひご検討ください。

まとめ

今回は、賃貸物件の空室対策についてご紹介しました。

空室対策は様々な方法がありますが、大事なポイントは「ニーズ調査」です。

しっかりとした資料を準備して、賃貸物件オーナーが納得できるような効果のある空室対策を行い、これからの繁忙期に備えましょう。


私どもいえROUPは不動産会社のITサポートを行っています。

業務の効率化やホームページ作成・運用などお気軽に問い合さい。

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大城 直樹

この記事を書いた人大城 直樹

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不動産キャリア18年。宅地開発・用地仕入からキャリアをスタートし、賃貸まで幅広く経験。賃貸物件の新築提案業務ではデザイナーズ物件のデザインやリノベーションに関わり、各メディアでの掲載実績を持つ。不動産会社退職後、これまで培った人脈を活かし他業種へと転職。現在に至る。 得意分野:不動産全般、デザイナーズ・リノベーション提案などの設計・建築分野

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