収益を考えるための指標、利回り！
目次
不動産管理会社として、大家さんのためにできることは色々あります。
入居者の対応をする、建物のメンテナンスをする、家賃を代わりに集めるなど…
業務としてはたくさんありますが、大家さんの願いとしてはやはり「管理している物件で収益を出してほしい」というのが正直なところでしょう。
今回は収益を考える上での重要な指標、「利回り」について考えましょう。
■表面利回りとは？
表面利回りは年間での収入を物件の購入費用で割った数値です。
計算式は下記の通りです。
(表面利回り)＝(年間での家賃収入)÷(物件の購入価格)
ここで言う年間での収入とは、これまで実際に収集した家賃をもとに算出されます。
どれだけの収益を上げる可能性があるのか、大まかに測る指標として重宝されています。
例えば、物件の購入価格は1億円、その物件には部屋が10室あって、去年の家賃が7万円であるとします。
この時の表面利回りは「7万円×12か月×10室÷1億円＝0.084」、つまり8.4％となります。
■実質利回りって？
実質利回りは年間での家賃収入から固定資産税や火災保険料など、不動産会社に支払う費用などを差し引いた金額を物件の購入費用で割った数値です。
計算式は下記の通りです。
(実質利回り)＝(年間での家賃収入－年間にかかる支出)÷(物件の購入価格)
実質利回りは、年毎にかかる税金や、ランニングコストについて差し引いて計算する利回りなので、表面利回りよりも正確な収益力が明らかになります。
■想定利回りは？
想定利回りは満室を想定した場合の年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。
計算式自体は表面利回りと同じものになります。
実質利回りが過去に実際に収集された家賃で収入を考えているのに対して、こちらはあくまでも「満室時」の「想定」家賃収入となっております。
利回りを業務に活かそう
ここまで利回りの基本的な概念について一通り見てきましたが、この知識をどのように業務に生かせばよいのでしょうか？
「利回り」と合わせて「入居率」について理解することで、どのように物件の収益を上げていくのかという指針を考えるのに役立ちます。
■「入居率」でより現実的な収支の想定を
「入居率」とは管理している戸数のうち、入居中の部屋の割合を示すものです。
想定利回りでは物件が満室だと仮定した場合の年間収入を計算として使っていましたが、入居率を100％と仮定した場合を想定していたということになりますね。
管理会社として入居率100％を目指すことは素晴らしいのですが、新築の物件であるような場合を除いて、入居率100％を達成するのは簡単ではありません。
収益を考えるにあたっては、入居率を実現可能な目標と最低限これだけは欲しいというボーダーの2パターンを想定するとよいでしょう。
■想定利回り×入居率で収支の計画を
さて「利回り」と「入居率」を使って、物件の収益について考えましょう。
例えば、1億円で購入した築15年の全部で部屋が10室ある物件で、家賃の設定を6万円にしたいと考えているとします。
この時、想定利回りは「6万円×12か月×10室÷1億円＝0.072」で7.2％となります。
しかし、新築でもないですし、入居率100％は難しいかもしれませんね。
最低でも入居率60％は欲しい、できれば入居率は80％欲しいといった場合、利回りとしては約3.6～5.7％を目指すという具合になります。
■相場と照らし合わせて対策を練る
さて、算出した収支計画としての利回りを実際の業務に活用しましょう。
注目すべきは管理している物件と近しい物件の「家賃」、「入居率」、「利回り」の相場です。
ここでいう近しいとは「立地」「設備」「間取り」などが似ているということです。
例えば、近しい物件の「利回り」の相場が、管理している物件の「目標とする利回り」よりも低い場合、無茶な収支計画を立てているといえるでしょう。
こういった場合、設定している家賃が高いのか、入居率を高く見積もりすぎているのか、こちらも相場と見比べて原因を探ることになります。
このように「利回り」と「入居率」に注目し、細分化することで、収支の計画が立てやすくなります。
また、「入居率を上げるために空室募集に力を入れなければいけない」「もっと家賃を下げる必要がある」など、今後の指針も見えやすくなります。
まとめ
今回は収益を考えるにあたって、知っておくと便利な知識として「利回り」と「入居率」を学びました。
不動産で上げる収益を細分化して数値化することで、現状の課題や今後の方針が分かりやすくなりますので、ぜひ活用していきましょう。
