その家賃設定大丈夫？家賃を見直そう！②
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前回は、家賃設定の方法について紹介しました。
家賃設定には、レントロールのチェックの仕方も知っておいた方がいいと思います。
表面的な数字を見がちですが、購入した後に痛い目を見たというオーナーもいます。
管理会社のお客さんであるオーナーに家賃関しての相談を受けたときレントロールについても話せるようになりましょう！
レントロールとは
レントロールを知らない管理会社はないと思います。
レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。
書式は不動産会社ごとで異なりますが、多くの場合が１枚の用紙に、部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。
レントロールでチェックすべき点とは
先ほど、書いてある表面的な数字を読み取るだけでは痛い目を見ることもあると言いました。
では、レントロールのどこに注目すればいいのでしょうか。
レントロールの注目すべき点は、
①賃料にばらつきがないか
②入居年月にばらつきはないか
③家賃は相場からみてどうか
④滞納の有無
以上4つの点に注目してみてください。
賃料にばらつきはないか
同じ間取り、かつ同じ階なのに賃料にばらつきがある場合、当然ですが高い家賃で入居している人と安い家賃で入居している人が混在していることになります。
ワンルームマンションの場合、入居者の回転が比較的早いので家賃のばらつきはあまりないことが多いようです。
ファミリー向けのマンションの場合は、新築当時から住んでいたりするので今の家賃の1.5倍くらいの家賃を支払っている世帯もあることがあるそうです。
家賃のばらつきがある場合、現在募集家賃に引き戻したうえで利回り計算をするようにしてください。
入居年月にばらつきはあるか
入居年月がまとまっている場合、注意が必要な場合があります。
たとえば、学生の一人暮らしが複数あった場合、入居年月が同じだとすると、卒業時期は一斉に退去する可能性もあります。
社会人と学生が混じっていたとしても、同時期の入居が明らかに多い場合は、入居させるのに何らかの条件を付けていることがあるので、それも併せて確認することが大切です。
家賃は相場からみてどうか
構造・築年数・距離等同じ条件でポータルサイトに載っている物件の家賃を調べてみましょう。
ネットからの集客を狙うオーナーもいるので、低すぎる家賃もあるので、高い募集家賃がないかも調べてください。
低い家賃帯が多ければ、今は普通の価格であったとしても家賃を下げることになることも予想がつきます。
ここからも、物件の価値を検討、比較することができます。
滞納がないか
滞納者がいないかどうかの確認もしっかり行ってください。
滞納している人がいる場合は、金額とどのくらいの期間滞納しているか、保証会社には加入しているのかを調べましょう。
入居者の属性は、賃貸経営に大きな影響を与えます。
住んでいる入居者がどのような属性なのか、滞納しているのかいないのかの把握はマストでするといいでしょう。
まとめ
今回はレントロールの見方について紹介していきました。
レントロールからは、その物件が現在どのような経営状態にあるのかを読み取ることができます。
そこから読み取れる情報とも照らし合わせ現在の家賃設定は適正価格なのかどうかオーナーに話をしてみるのもいいと思います。
管理会社はオーナーの物件を管理し、満室にすることが仕事です。
オーナーの気づかない部分に対する配慮ができると、管理会社としての評判も上々になるはずです。
専門的な知識は、オーナーの信頼を勝ち取るための秘密道具です！
どんどん知識を取り入れていきましょう！
