知らないとマズイ!家賃や地代の滞納の時効について

賃貸管理をしていると、本当はあってほしくないですが、借主に家賃を滞納されてしまうということがあると思います。

借主に対して滞納していた家賃を請求せずに長期間放置していると、「消滅時効」によって請求できなくなってしまうこともあります。

今回はその消滅時効について紹介していきます!


現行民法での消滅時効

滞納した分は、全額借主に払ってもらうのが筋です。

ですが、家賃の滞納にも消滅時効が存在し、請求もせず放置していると消滅時効が完成してしまいます。

消滅時効が完成して、借主側が消滅時効を援用すると、借主に滞納した分の家賃を請求することができなくなってしまいます。

現行の民法では、家賃・地代の消滅時効は「5年」とされています。

5年間、債権を行使しないと消滅してしまいます。

改正民法での消滅時効

2020年の4月1日から、改正民法が施行されます。

改正の民法では、「債権者が権利行使することができると知ってから5年間行使しないとき」、「権利を行使することができるときから10年間行使しないとき」と定めています。

現行版に比べると、一見消滅時効完成まで長いように見えますが、賃貸借契約の場合は契約書等で家賃や地代の債権を5年としていることがほとんどなので、規律そのものは変更されても、あまり変化はないように思われます。

消滅時効にストップをかける

消滅時効が完成することが意味するのは、債権の行使を5年間何もしないでいた場合です。

債権を行使していれば、消滅時効が成立する心配はありません。

消滅時効の進行を止めるには、①一時的に止める方法②消滅時効を完全停止させて新たな消滅時効を進行させるという2つの方法があります。

現行民法では、①の方法を「停止」と呼びます。

これは、催告をすることによって最大6か月の猶予期間を得ることができます。この催告は、内容証明郵便で請求をすること等を指します。

猶予期間も含めた期間までに、裁判上で請求を行う必要があります。

②の方法は「中断」と呼ばれています。

裁判上の請求,差押さえ・仮差押さえ・仮処分,債務者による債務の承認が主な中断事由になり、これらの行為を行うと消滅時効は完全に止まり、新たな消滅時効が開始されます。

この時注意しなければいけないのが、郵便の督促のみでは時効の中断はしません。

裁判上での手続きを踏むようにしてくださいね。

改正民法では、①を「完成猶予」と呼んでいます。

改正民放では、現行民法で中断事由とされていた「仮差押さえ・仮処分」が完成猶予事由になっています。

②の方法は、「更新」と呼ばれており、更新事由として債務の承認、裁判上の請求、支払督促、強制執行,担保権の実行、競売等が挙げられます。

消滅時効の中断事由でオーソドックスな方法は債務の承認です

ここまで、消滅時効のストップのかけ方について説明してきましたが、最も多くとられている方法は、債務者に債務を承認してもらう方法です。

これは、簡単に言うと家賃を滞納している借主に、滞納しているという事実を認めてもらうということです。

滞納している家賃のほんの一部でも支払ってもらえれば、それは債務の承認ととらえることができます。

知っているのと知らないとでは大違いですので知っておいてくださいね!

まとめ

今回は、家賃滞納や地代滞納の消滅時効について現行の民法と、2020年に改正される改正民法を比較しつつご紹介していきました。

家賃滞納の問題は、賃貸管理業務に携わっていると付きまとってくる問題で、解決もかなり難しいです。

法律の面での知識も必要になってくる場面が多いと思います。

弁護士などの専門家に任せることがほとんどとは思いますが、法律ではどのように定められていて、どんな対応をするといいのかを知っておくと、後々管理会社側や貸主側が有利に事を進める状況を作ることにつながるはずです。

知識は武器になりますので、法律についても勉強していくのもいいかもしれません!

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