老朽化した建物の修繕だけど、立退料を支払う必要はあるの？

月日が経てば物件だって古くなっていきます。

古くなると、外見的にみすぼらしく、設備も故障したりして、入居者誘致が難しい場合もあります。

老朽化した物件をリニューアルしたい！と思う貸主の方もいるでしょう。

いざリニューアルするとなると、今住んでいる人たちには出ていてもらう必要が出てきますよね。

物件の老朽化という正当な理由でも、貸主が立退料を支払う必要があるのかを今回ご紹介します。

どんな正当な理由があっても、入居者との立ち退きに関するトラブルは多く、うまく交渉が進まないと入居者との関係に亀裂が入ってしまうこともあります。

トラブルが起きてしまった時の解決策でよくあるのが、立退料を支払うことですが、老朽化を理由にしたリフォームという今回のような場合でも支払う必要があるのでしょうか。

裁判所が認める「正当な理由」

そもそも立ち退きを求めることは、すぐにはできません。入居者側に何かしらの問題があっても、即刻の立ち退きを求めることは難しいです。

普通借家の場合は、賃貸借契約の解除に１年から6か月の猶予と立ち退きしなければいけない正当な理由が必要だと定められています。

では、「正当な」理由とは何なのでしょうか。

 

①賃貸人又は賃借人が建物を必要とする事情

②建物の用法を守っているか、入居者は賃料を適切に払っているか

③建物が老朽化している、耐震性に問題がある等の建物自体の状態

入居者と貸主間のみで、立ち退きに合意ができない場合は裁判所が上の３つの観点から正当な理由かどうかを判断するようです。

ここの判断で、裁判所が正当な理由だと認めない場合は、立ち退きを求めることも難しいというわけです。

今回のような老朽化によるリフォームは、立ち退きを求めることができる正当な理由には該当しそうですね。

立退料に関しては、裁判所に決定権はありません。

入居者と貸主の間で、支払わないということで合意すれば支払う必要はありませんし、支払う場合も当事者間の話し合いで決まった金額でいいようです。

正当な理由でも立退料は支払うのか？

ここまで、立ち退きが認められるか見てきましたが、とどのつまり立退料を支払わなくてはいけないのか気になりますよね。

リフォームは基本的には貸主都合ということで、立退料の支払いが妥当であるという判決が多く出されています。

ただ今回のような、老朽化によるリフォームの場合は、立退料の減額も見込めるようです。

外見をよくして入居者誘致につなげたい、取り壊して新しい物件を建てたいというのは、正当な理由になりませんが、物件の状況から判断して、天災や地震によって物件が倒壊する可能性があるといったような場合は、貸主の主張に一定の正当性があると判断されるようです。

立退料の内訳

それでは実際に払うとなったときに、どの費目を支払うことになるのかを見ていきましょう。

住居用の場合と事業用の場合で少し異なってきます。

・住居用（立退き前と同等の住環境を用意できるだけの金額）

①引越し先の契約金と引越しにかかる費用

②退去日までの賃料の免除

③インターネット等契約しているサービスの解約費用と手続き費用

④慰謝料

すべての金額を合わせると、代替賃料の6～10か月ほどだそうです。

・事業用（借主に発生する経済的な損失を補填）

①移転経費（住居用の①とほぼ同じです）

②借家権価値（土地家調査士が鑑定した借家権の価値の内、借主の貢献がある部分の価値）

③営業補償（特にトラブルになります）

事業用の場合は、借主と貸主では話に折り合いをつけることが難しい時もあります。

転居する間の利益等は、想定して計算すると、事業をしている側と貸主側では意見が食い違うこともあるからです。

その土地に根差した店舗だった場合は、転居による売り上げの影響も大きそうですよね。

そうしても、当事者間で決められない場合は裁判所の意見も参考にしつつ立退料を決定しましょう。

まとめ

立退料には、これといいて相場というものがありません。

ですので、実際に払うとなったときに悩む貸主の方も多いかもしれません。

今回紹介した、立ち退き料の内訳をもとに、ご自分の中でこのくらいかなという立退料の相場を持っておくのもいいかもしれません。

また、立ち退きを求めるには正当な理由が必要ですし、退去してもらうまでには短くて半年の猶予が必要です。

物件の修繕や、リフォームを考えているのであれば早めに入居者に伝えることも忘れないようにしてくださいね。

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