借主が自分で取り付けたエアコンを買い取ってほしいと言ってきたときどうしたらいいの?

「自分でエアコンを取り付けたんですけど、取り外すのも手間だし、引っ越し先では使わないから買い取ってくれませんか?」

賃貸管理をしていると、入居者からこんな相談を受けることもあります。

実際に経験したことのある管理会社の方もいるのではないでしょうか。

今回は、そんな時にどのような対応をしたら良いのか対応方法についてご紹介します。


貸していた部屋の賃貸借契約が終了する時や退去立ち合いの時に、造作の買取をするかしないかのトラブルはしばしば起こります。

まずは造作とは何を指すのかについて説明していきます。

造作とは

今回のようなケースでの造作は、入居者が取り付けたエアコンを指します。

ですので、ここでの造作の定義は「便利に暮らすために新しく取り付けた入居者の所有物」となります。

では、入居者の所有物である造作を買い取ってほしいと言われたときに、貸主が買い取る義務があるかないかは、何で決まるのでしょうか。

それはズバリ、造作の設置に同意をしていたかしていないかです。

この同意は、設置前である必要はなく、設置後でもかまいません。

同意ありと同意なしのパターンに分けて対応方法を見ていきましょう。

無断で設置していた場合

貸主の許可なしに造作の設置をしていた場合はどうなるのでしょうか?

借主には、造作買取に関して「造作買取請求権」が定められています。

「造作買取請求権」とは、貸主の同意を得て建物に付加した造作がある場合、借主が貸主に賃貸借契約終了時、その造作を時価で買い取ることを請求することができる権利のことを指します。

つまり、同意なしの無断で設置された造作に関しては、買取をお願いされても貸主が買い取る義務はありません。

むしろ、原状回復を請求する権利が貸主にはあるのです。

今回のような「エアコン買い取ってください」という借主の申し出に応じる義務はなく、前の状態に戻してほしいのであれば、貸主は借主に「エアコンを取り外してください」ということができるというわけです。

同意を得て設置していた場合

借主には、造作に関して「造作買取請求権」が定められていることは説明しました。

設置に同意していたら、借主に造作の買取をお願いされた場合、貸主は必ず応じなくてはいけないのでしょうか。

その答えは、「NO」です。回避する方法があります。

「造作買取請求権」は強制規定ではありません。そのため、造作を買い取らない旨を賃貸借契約書にしっかりと記載していれば造作を買い取る義務を排除することが可能です。

「借主が貸主の了承を得て設置した造作でも、借主は貸主に造作の買取を請求することはできない」と契約条文内に書いてください。

貸主がエアコンの設置をOKしていたとしても、上のように書いておけば、買取の義務は発生せず、買取の請求に応じる必要はありません。

貸主が買取に応じなければならないときはどういうときかというと、造作買取請求権を排除する特約がなく、造作の取り付けに同意しているときです。

まとめ

入居者が取り付けた造作の買取に関しては、契約での取り決めが大事です。

今回のようなエアコンの場合は、買い取ってあげてもいいかなと思う貸主もいるかもしれません。

ですが、ほかに設置した不要なものも買い取ってくれないかと借主にお願いされる場合もあります。

不要なものを買い取らなければならない事態に陥らないためにも、今使っている契約書を確認してみてください。

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らくちん編集部 まお

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管理業界を変えたい!そんな思いで業務支援サービスの企画をしている傍ら、管理会社様向けにお役立ち記事の執筆もしています。 実務に沿ったシステムづくりを目指して日々勉強中です。 システムでも記事でも「管理業務を『らくちん』に」をモットーに、管理会社の皆様に寄り添います!

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